Конференция об ипотеке как рычаге спроса на жилье пройдет 3 марта

Конференция "Ипотека как рычаг по увеличению спроса: банк, застройщик, агент, покупатель" состоится 3 марта в Москве в отеле "Марриотт Тверская". Мероприятие призвано собрать представителей государственных органов, реализующих социальные программы, руководителей отделов по работе с банками девелоперских и строительных компаний, руководителей управлений розничного и ипотечного кредитования, директоров по маркетингу, ипотечных брокеров и многих других. Участники конференции попытаются ответить на такие вопросы, как какие государственные региональные социальные программы по ипотеке действуют на рынке недвижимости, почему банки приостанавливают работу по некоторым программам, действительно ли выгодно застройщику заключать прямой договор с банком и как выбрать оптимальный ипотечный продукт для объекта. В ходе мероприятия пройдет case-study "Совместные проекты банков и девелоперов как показатель роста доверия между игроками рынка", а также семинар для риелторов "Ипотечные программы: банк-риэлтор".

Ипотечный калькулятор: ответит на вопрос – какую сумму вам могут дать и т.д.

Если вы задумываетесь о покупке квартиры, но понимаете, что без ипотеки вам не обойтись, сначала неплохо бы прицениться и узнать, на какую сумму займа и под какой процент стоит рассчитывать с вашим доходом. А если квартира уже выбрана, то надо оценить, дадут ли на нее кредит с учетом имеющегося заработка, и у какого банка будет выгоднее занимать. Прикинуть хотя бы примерные расходы, можно на ипотечном калькуляторе, благо сейчас этот сервис стараются разместить у себя и банки, и риелторские агентства, и специализированные интернет-издания. Что это за инструмент, как его использовать и какие вещи можно узнать с его помощью, рассказывает сегодня журнал www.metrinfo.ru. Инструмент для ипотечников Ипотечный калькулятор, возможно, придумали для того, чтобы элементарные вопросы клиенты ответили сами. «"На какую сумму ипотечного кредита я могу рассчитывать?", - это, пожалуй, самый популярный вопрос из тех, что задают нашим специалистам. Оценить свои возможности хочет каждый потенциальный заемщик, и калькуляторы позволяют это сделать за несколько минут», - говорит Стефан Буайе, начальник Управления стратегического маркетинга и качества Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV). Ипотечный калькулятор – это on-line-программа и одновременно инструмент, позволяющий самостоятельно рассчитать параметры ипотечного кредита. Сегодня его можно найти на сайте практически любого более-менее крупного банка (Сбербанка РФ, Альфа-банка, банка ВТБ 24, Райффайзенбанка и др.), ипотечного брокера и агентства по недвижимости, и на специализированных сайтах, например, - на портале www.irn.ru. «Ипотечный калькулятор позволяет оценить сумму и срок кредита, на которые заемщик может рассчитывать, исходя из семейного бюджета, величину аннуитетного платежа и процентную ставку. Основываясь на этих расчетах, поймет, по силам ли ему будет взять ипотечный кредит», - рассуждает Александр Серебряков, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотечным программам. Изменяя какие-то исходные параметры, например, срок кредита или стоимость квартиры, можно получить более подходящие условия ипотеки. «Каждый человек, не отходя от монитора, может попытаться определить для себя тот ежемесячный платеж, с которым ему будет комфортно жить, выбрать оптимальный срок кредита, размер первоначального взноса и процент», - говорит Анна Пантелеева, региональный директор банка DeltaCredit в Нижнем Новгороде. «Но основная задача калькулятора – показать зависимость максимальной суммы кредита от дохода заемщика, - объясняет Стефан Буайе (BSGV), - а вместе с этим автоматически определяется процентная ставка, на которую заемщик может рассчитывать и которая обычно меняется в зависимости от размера первоначального взноса, срока и валюты кредита». Кроме того, с помощью ипотечных калькуляторов можно сравнить условия предоставления кредитов в разных банках.. Кредит реальный и виртуальный Но сравнивая, стоит помнить, что калькулятор не рассчитывает всю стоимость кредита, в которую включаются дополнительные расходы: комиссии, страховые взносы, затраты на государственную регистрацию жилья и оценку, напоминает Анна Пантелеева (DeltaCredit). Кроме того, калькуляторы дают приблизительный расчет, который является, скорее, справочной информацией. «Отличие калькулятора от реального обращения в банк в том, что программа не может выдать даже предварительного решения о кредите, так как для этого помимо дохода заемщика необходимо учитывать дополнительные факторы: социальный статус, наличие иждивенцев в семье, расходы по ранее оформленным кредитам, кредитную историю и пр.», - рассказывает Стефан Буайе (BSGV). Используя калькулятор, нельзя получить отказ в кредите, если согласно математическим расчетам вы вполне можете его выплачивать, а при обращении в банк отказ получить можно – например, если у вас уже есть займы или выбранная квартира не устраивает банк в качестве залога. Более детальные параметры кредита рассчитываются сотрудниками банков на этапе подачи и рассмотрения заявки, и решение о его выдаче принимается только в банке. Однако, это не значит, что условия реальной ипотеки будут обязательно хуже, напротив, как утверждает Александр Серебряков (МИЭЛЬ-Брокеридж), после детального анализа документов и ситуации заемщикам обычно предлагаются условия несколько лучше, чем было рассчитано с помощью калькулятора. Так что бояться калькуляторов точно не стоит. Получив предварительный расчет и оценив свои возможности, банкам и брокерам уже можно задавать только детальные вопросы, экономя тем самым время, да и вероятность неприятных сюрпризов сводится к минимуму. Так что приступим к подсчетам. Калькуляторы простые и сложные Принципиальных отличий между существующими ипотечными калькуляторами нет, все они вычисляют максимальную сумму кредита, ежемесячный платеж и процентную ставку. Однако у калькуляторов бывают разные функциональные возможности, к тому же часть из них ведут расчет только по условиям конкретного банка (калькуляторы банков), а другие – по условиям нескольких банков, предлагая оптимальные (это обычно калькуляторы брокеров и агентств по недвижимости). Таким образом, бывают универсальные и не универсальные калькуляторы. Еще все калькуляторы можно разделить по типу ввода исходных данных для расчета. Для ввода может использоваться опросник, как например, в DeltaCredit и Альфа-банке: один за другим вам задаются вопросы о доходах, первоначальном взносе, участии в зарплатных проектах банка и т.д., и в результате Вы получаете расчет кредита. Либо калькулятор представляет собой страницу с полями для ввода данных, которые Вы набираете с клавиатуры компьютера и выбираете из списка предложенных вариантов. Такие калькуляторы у Райффайзенбанка, BSGV, компании «Миэль». В зависимости от функционала ипотечные калькуляторы условно можно поделить на простые и сложные. «Параметры кредита, в частности процентная ставка и максимально возможная сумма кредита, зависят от конкретных факторов: формы подтверждения дохода, валюты кредита, размера собственных средств, типа страхования и т.п.», - рассказывает Андрей Степаненко, член правления ЗАО «Райффайзенбанк», руководитель дирекции обслуживания физических лиц. И чем больше факторов учитывает ипотечный калькулятор, а также чем шире критерии расчетов (по стоимости объекта, по размеру кредита, по ежемесячному платежу и по размеру дохода и т.д.), тем он сложнее. Простые учитывают лишь основные параметры – доход заемщика, срок и валюту кредита, размер первоначального взноса (в процентах от суммы желаемой квартиры). Когда вы их задаете и нажимаете кнопочку «рассчитать», получаете сумму возможного займа. Также можно увидеть ставку и/или ежемесячный платеж в зависимости от конкретного калькулятора. Пример простого калькулятора – инструмент BSGV. С такой программой не получится рассчитать сумму кредита на квартиру определенной стоимости в зависимости от первоначального взноса и нельзя определить размер возможной ссуды, если Вы готовы тратить на ипотеку, скажем 30 тыс. руб. в месяц и ни копейкой больше, но зато невозможно запутаться, а значит, сведения точно будут достоверными. Иногда простые калькуляторы немного усложняются, например, позволяют рассчитать сумму кредита и процент с учетом того, будете ли вы страховать жизнь и имущество или откажетесь от страхования и т. п. Так, «калькулятор Сбербанка России предлагает гибкий ввод срока кредитования до 360 месяцев с шагом 1 месяц, а в качестве входных параметров расчета предусматривает выбор категории заемщика (участник зарплатного проекта или нет)», - сообщает Наталья Карасева, директор управления розничного кредитования Сбербанка России, и еще с его помощью можно рассчитать кредит под залог уже существующей недвижимости. Как сообщает эксперт, при расчете максимальной суммы кредита осуществляется автоматический выбор актуальной и оптимальной ставки кредитования, но размер этой ставки потенциальному заемщику не сообщается, так же как и размер ежемесячного платежа. Но в скором времени Сбербанк обещает усложнить свой калькулятор, можно будет просчитать параметры кредита в зависимости от желаемой суммы займа или от предпочтительной суммы ежемесячного платежа. «А также добавятся новые удобные функции - выбор периода начала платежей и построение графика платежей в табличной форме и в виде наглядной диаграммы», - сообщает Наталья Карасева. Кстати сказать, последняя функция – большая редкость даже у самых сложных калькуляторов. Как было сказано, сложными можно считать те калькуляторы, которые при расчете учитывают множество параметров кредита, а также позволяют рассчитать сумму займа и ежемесячные платежи, исходя из известной стоимости квартиры, и наоборот, исходя из приемлемого для вас ежемесячного платежа, могут определить сумму доступного вам кредита, и соответственно максимальный бюджет покупки. Сложные калькуляторы есть в ВТБ24, Альфа-банке, Райффайзенбанке, банке DeltaCredit и др. Пожалуй, наибольшее количество параметров учитывает калькулятор Райффайзенбанка – помимо стандартных и форму подтверждения доходов, и тип страхования, и выплаты по другим ранее заключенным кредитам, и даже лимит по кредитным картам (если таковые имеются). При грамотном введении всех параметров, если верить Андрею Степаненко (Райффайзенбанк), программа позволяет рассчитать кредит весьма точно, и корректировки, которые потом вносят в расчет специалисты банка, минимальны. Со сложными калькуляторами можно, например, прикинуть, на какую квартиру вам можно претендовать с имеющимися накоплениями (первоначальным взносом), или какую зарплату вы должны получать, чтобы купить вожделенную недвижимость, или сколько для ее приобретения нужно собрать на первоначальный взнос при имеющемся заработке. Меняя цифры в окошечках калькулятора, можно получать различные вариации кредитов, и из них выбирать самую оптимальную. Правда, абсолютно все большинству калькуляторов не под силу, например, нам не удалось найти программу расчета параметров кредита сразу по двум составляющим: доходу заемщика и точному размеру первоначального взноса, указанному в какой-либо валюте. Например, человек накопил 1 млн. руб. и получает 150 000 руб. в месяц и хочет узнать, на какую максимальную сумму кредита может рассчитывать. Если считать (например, на калькуляторе Альфа-банка) исходя из дохода, то получается, что он может взять у банка почти 6,5 млн. руб., но должен внести первоначальный взнос в размере около 1,6 млн. руб., которого у человека нет, а значит, и вышеуказанное количество миллионов ему не доступно. Если же считать исходя из накопленных средств, то можно взять в кредит 4 млн. руб., но при этом достаточно зарабатывать 94 421 руб., а ведь гражданин получает больше, а значит, логично предположить, что ему доступен кредит на большую сумму. Вот только на какую именно, калькулятор, увы, не подскажет. Поэтому чем сложнее, тем точнее, но тем запутаннее и неоднозначнее. Универсальные калькуляторы Как уже отмечалось, существуют универсальные калькуляторы, которые ведут расчет по условиям нескольких банков либо по неким усредненным ставкам, они, как правило, сложные. Их плюс в том, что можно определить более выгодные варианты кредита, с меньшим процентом, доступные при меньшем заработке и т.п. Но есть и минус – обычно не понятно, в какой банк обращаться за выгодным займом, т.е. если вы желаете не просто оценить свои возможности, а взять кредит, без посредника – ипотечного брокера или агентства по недвижимости - в этом случае не обойтись. Пример универсального калькулятора – инструмент компании «Миэль», который позволяет рассчитать параметры будущего кредита, исходя из суммы желаемого ежемесячного платежа, или стоимости объекта недвижимости, или доходов. Также можно, запланировав кредит на определенную сумму, выяснить, какой требуется доход и первоначальный взнос, чтобы его получить. Калькулятор учитывает срок кредита, процент первоначального взноса, тип покупаемого жилья, форму подтверждения доходов и валюту кредита, правда, расчет ведется лишь для кредитов в рублях и долларах США. А другой универсальный калькулятор – от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» ведет расчеты и в евро. Этот сервис в отличие от других калькуляторов не способствует продвижению банковских продуктов, а нацелен, прежде всего, на помощь потенциальному заемщику в оценке его возможностей и условий конкретной ипотечной программы. Данный калькулятор позволяет рассчитать ежемесячные платежи по кредиту, исходя из известной цены квартиры, либо определить доступный размер ссуды (бюджет покупки квартиры) исходя из суммы, которую вы можете ежемесячно платить, причем он не предлагает какую-то определенную ипотечную программу, вы можете указать в исходных данных процентную ставку выбранного Вами продукта любого банка. Для расчета ежемесячного взноса нужно указать стоимость квартиры, размер первоначального взноса в денежном выражении или в процентах, срок кредитования, а также ставку по оцениваемой ипотечной программе и валюту кредита. В результате калькулятор рассчитает сумму кредита, размер ежемесячного платежа и его долю от стоимости квартиры (в процентах), а также сумму, которую вам предстоит выплатить и величину переплаты по кредиту. Для наглядности калькулятор представляет график платежей и графики зависимости ежемесячных платежей от величины ставки, срока кредитования и начального взноса, с помощью которых легко определить, как изменится ежемесячный взнос, если вы внесете больше денег при заключении кредитного договора или увеличите (уменьшите) срок. Если же Вы определились с тем, какую сумму ежемесячно сможете выделять на погашение кредита, то указав ее, а также размер первоначального взноса (в денежном выражении или в процентах), срок и валюту кредита и ставку, узнаете на какой кредит и на какую квартиру сможете претендовать. Например, если ежемесячный взнос будет 30 тыс. руб., и у вас есть в запасе 200 000 руб., а кредит вы берете в рублях на 25 лет под 13,5%, то сможете получить 2 573 682.64 руб. и приобрести жилье стоимостью 2 773 682.64 руб. К расчету прилагается график платежей и графики зависимости стоимости квартиры от ставки, срока кредитования и первоначального взноса. Особенность данного калькулятора – работа с разными валютами. Если стоимость квартиры или предполагаемый ежемесячный платеж в одной валюте, например, в рублях, сбережения на начальный взнос – в евро, а кредит вы берете в долларах США, Вам не придется заниматься пересчетами (например, в доллар), калькулятор сам приведет все к валюте кредита, в которой придется расплачиваться с банком. Данный калькулятор полезен тем, кто присматривается к ипотеке, тем, кто уже выбрал ипотечную программу, но на простом калькуляторе банка не может определить интересующие его параметры или вообще не находит калькулятор на сайте банка, а также тем, кто хочет узнать размер переплаты по кредиту, о чем кредитные учреждения предпочитают умалчивать. (Более подробно на эту тему читайте в статье «Как самостоятельно определить максимально выгодные условия ипотеки»). Резюме журнала www.metrinfo.ru С помощью этих калькуляторов можно определить размер доступного вам кредита, ежемесячный платеж, бюджет покупки квартиры и пр. В зависимости от объема условий, которые калькуляторы учитывают при расчетах, их можно разделить на простые и сложные, и чем сложнее, тем точнее результат, если не запутаетесь, вводя исходные данные. Калькуляторы банков рассчитывают кредиты только по своим программам, ипотечные брокеры и агентства – по программам ряда банков, а калькулятор от IRN.RU предлагает рассчитать параметры кредита по выбранной вами программе любого банка. Остается только выбрать и за пару минут ввести исходные данные.

Как купить квартиру у собственника не погасившего ипотечный кредит

В настоящее время, когда кризис не позволил многим покупателям квартиры и далее погашать ипотечный кредит, большую практику получили сделки по перепродаже залоговых квартир от одних собственников, купивших, но не погасивших кредит за данную недвижимость, новым собственникам. О том, как купить понравившуюся вам квартиру, если имущество находится под залогом у банка, рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра». Способ № 1 – Самый просто и опасный Сделка осуществляется в следующем порядке. Покупатель недвижимости оплачивает банку оставшуюся сумму по кредиту и получает письмо и закладную о полном погашении кредита, которые вместе с договором купли-продажи передаются в регистрирующий орган - Росреестр. После передачи указанных документов в регистрирующий орган по прошествии пяти дней (ускоренный вариант) или по прошествии двух недель (обычный вариант) снимается обременение с имущества в виде залога и, во-вторых, осуществляется регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Покупатель получает новое свидетельство о государственной регистрации права, свободное от обременения. Чем опасен данный способ совершения сделки? После погашения кредита и до регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи права пройдет, по меньшей мере, 5 дней. За этот период времени продавец может отказаться от сделки и право собственности на продаваемый объект останется за продавцом. При этом объект недвижимости будет освобожден от залога. Покупатель же, осуществивший погашение кредита за продавца, вынужден будет обращаться в суд с требованиями о взыскании оплаченных ему банку или продавцу денег в счет погашения кредита, а это значительная потеря времени, денег и не гарантированный результат разрешения спора. Способ № 2 – Более дорогой и надежный Путь второй, более дорогой и немногим более долгий, относительно первого, при этом полностью страхующий риски покупателя квартиры или нежилого помещения. В соответствии с данным способом приобретения залоговой квартиры, сначала в регистрирующий орган подается комплект документов купли-продажи имущества, затем, после осуществления регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от банка подается письмо о полном погашении кредита и закладная. Регистрационная служба сначала регистрирует переход права собственности от продавца к покупателю с сохранением обременения, а затем осуществляется снятие обременения. Денежные средства по сделке закладываются в банковскую ячейку с определенным правом доступа к ней и в обязательном присутствии работника банка. В банковскую ячейку закладываются помимо денежных средств за приобретаемую квартиру или офис, так же оставшиеся денежные средства в погашении кредита (залога). После сделки сотрудник банка изымает из банковской ячейки сумму в погашении залога, продавец забирает оставшиеся для него денежные средства.

Как получить выгодные проценты по ипотеке: портрет «примерного» заемщика

Сегодня любой уважающий себя банк, перед тем как выдать кредит, обязательно запрашивает в бюро кредитных историй кредитный отчет по своему потенциальному заемщику. Кредитная история, которая появилась у российских заемщиков в 2005 году, содержит сведения о полученных кредитах, полностью погашенных и действующих, и о том, как заемщик справляется со своими долговыми обязательствами. Там отражается информация обо всех (даже однодневных) просрочках, о реструктуризации кредита и прочих изменениях. А каким образом он влияет на принятие решения о предоставлении нового займа и как его можно «улучшить», рассказывает журнал о недвижимости www.metrinfo.ru. Кстати, вы можете прочитать нашу предыдущую статью на тему кредитных историй: «Кредитная история: пригодится для ипотеки, ее можно получить, изучить и даже исправить». Что известно банку В 2006 году закон № 218-ФЗ от 30.12.2004 «О кредитных историях» обязал все российские банки работать с бюро кредитных историй и предоставлять сведения по своим заемщикам. Но также банк может заключить договоры с бюро о получении кредитных историй своих потенциальных заемщиков, причем подобные договоры возможны одновременно с несколькими организациями. Так, у Сбербанка РФ есть собственное бюро кредитных историй, где собираются данные по всем должникам главного банка страны, а с запросами по потенциальным заемщикам он обращается и в другие бюро, например, в Национальное бюро кредитных историй (НБКИ). Конечно, действующая система с несколькими бюро кредитных историй не очень удобна и открывает лазейки для мошенников: «Пока еще возможна ситуация, когда у заемщика есть многочисленные просрочки в одном банке, а в другом банке ему выдают кредит, т.к. не видят информацию о его долгах и просрочках», - говорит Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ». Но с каждым годом бюро кредитных историй укрупняются, кроме того, сегодня большинство банков пользуются услугами НБКИ – крупнейшего российского бюро. Поэтому скрыть от банка кредитные грешки становится сложнее. Делая запрос в бюро кредитных историй, банк получает кредитный отчет, в котором содержатся сведения обо всех полученных потенциальным заемщиком кредитах (как правило, начиная с 2005 г., но иногда и более ранних), а также график их погашения. Банк также видит, сколько раз данная кредитная история была запрошена другими банками, он не может узнать лишь о том, в каких банках выданы кредиты и какие именно банки запрашивали историю, но для принятия решения о предоставлении займа это и не важно. «Зато некоторые бюро предлагают банкам дополнительные услуги, например, по доступу к базам данных федеральных служб, по предоставлению мониторинговых и аналитических отчетов», - говорит Андрей Степаненко, член правления ЗАО «Райффайзенбанк», руководитель дирекции обслуживания физических лиц. «Например, через НБКИ банки могут проверить потенциального заемщика в органах ГИБДД. Если кредит выдается по водительским правам, мы можем выяснить, не поддельные ли они. А если заем под залог автомобиля, банкам нужно знать, действительно ли он принадлежит будущему заемщику и не в залоге ли он. Также им интересно, нарушал ли потенциальный заемщик правила, выписывались ли ему штрафы и погашены ли они. Мы проводим и проверку заемщика в ФМС, выявляем подлинность его паспорта, выясняем, не находится ли гражданин в розыске. Например, был такой случай: банк принял решение выдать крупный кредит гражданину с солидной зарплатой, но к счастью, вовремя подключился к нашей услуге по проверке заемщиков в ФМС. Выяснилось, что потенциальный клиент находится в розыске, - рассказывает Александр Викулин, генеральный директор Национального бюро кредитных историй. – Мы стараемся, чтобы банкам было проще идентифицировать человека и принять правильное решение. Тогда, кстати, риски банков снижаются и у них появляются возможности давать более дешевые кредиты». Банк может узнать о потенциальном заемщике очень многое, единственное, он не сможет этого сделать без вашего ведома, он обязан получить ваше письменное согласие на проверку данных в бюро кредитных историй и государственных органах. Однако если вы такого согласия не дадите, то и кредита не получите – на 99,9%: «Как правило, банки не готовы сотрудничать с клиентами, отказывающими в запросе и предоставлении информации в бюро кредитных историй. Это считается как минимум подозрительным фактором», - подтверждает Михаил Ковалев, начальник управления предоставления и обслуживания кредитов Флексинвест Банка. Плохая – хорошая Кредитная история – на сегодня один из самых важных факторов, принимаемых во внимание при выдаче нового кредита: «Отрицательная кредитная история может стать причиной отказа в выдаче кредита, а хорошая - дополнительным плюсом при принятии решения о предоставлении займа», - утверждает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». Некоторые банки даже делают преференции клиентам с хорошей кредитной историей, снижая процентную ставку. «Например, банк «Агропромкредит» предусмотрел программу лояльности для клиентов с положительной кредитной историей в любом российском банке. Они могут оформить «АВТОкредит» и потребительские кредиты на любые цели «Семья» и «Друзья» по льготной ставке», - сообщает Светлана Иванова, первый заместитель председателя правления ОАО КБ «АГРОПРОМКРЕДИТ». Правда, такие предложения в нынешних реалиях все же редкость и в основном доступны для постоянных клиентов банков. Но положительная кредитная история может ускорить время рассмотрения заявления заемщика. Однако сказать с уверенностью, какая история считается положительной, сложно: «У каждого банка своя кредитная политика, для кого-то день-два просрочки – это уже повод отказать в кредите, а кто-то и при наличии месячных долгов выдает кредиты. Кроме того, есть еще технические просрочки, например, когда заемщик внес деньги вовремя, а банк не сразу зачислил их на счет. Большинство банков на это закрывают глаза, но для кого-то и технические просрочки больше трех дней – плохой фактор», - рассказывает Александр Викулин (НБКИ). Обычно лояльнее к заемщикам банки с более высокими ставками по кредиту, так как у них в проценте заложены серьезные риски, а чем ниже ставки, тем банки строже, поэтому на самые выгодные проценты могут претендовать только заемщики с безупречными кредитными историями, т.е. без просрочек. Впрочем, большинство банков также учитывают и временной фактор: «В текущей общепринятой практике банки анализируют информацию не более чем за последние 1-3 года, и, разумеется, принимается во внимание давность указанного в кредитном отчете нарушения, так что если 10 лет назад заемщиком была допущена просрочка, это совсем не значит, что на этом основании банки теперь всегда будут отказывать в выдаче кредита», - уверяет Михаил Ковалев (Флексинвест Банк). «Все-таки кредитная история – это лишь часть информации о заемщике, а банк подходит к оценке своих клиентов комплексно, учитывая все составляющие, которые могут повлиять на исполнение или неисполнение заемщиками своих кредитных обязательств в будущем», - подтверждает Андрей Степаненко (Райффайзенбанк). Сейчас банки стали обращать внимание и на срок просрочек, если они были в разгар кризиса, то кредит могут и выдать, хотя особых поблажек все-таки нет. «А еще банки смотрят на количество и «качество» просрочек. Если просрочки незначительные и редкие - кредит могут выдать, а если они длительные или частые - в кредите, скорее всего, откажут», - утверждает Дмитрий Овсянников (ИПОТЕК.РУ). И конечно, однозначно плохой историей считается кредит, по которому было сделано всего несколько взносов, а то и ни одного. «А вот реструктуризация может рассматриваться и в качестве положительной характеристики заемщика, ведь каждый может оказаться в сложной ситуации, в том числе по независящим от него обстоятельствам. Поэтому своевременное выполнение реструктуризированных обязательств – это положительный фактор», - говорит Юрий Птицын, вице-президент Московского Индустриального банка. Кроме того, не очень положительную историю всегда можно улучшить. «Если у вас были проблематичные кредиты, не стоит сразу идти за ипотекой, сначала возьмите в кредит, например, чайник, своевременно погасите долг, а потом возьмите кредит на телевизор и машину, и тоже своевременно их погасите, и только затем подавайте заявление на ипотечный кредит, - советует Александр Викулин (НБКИ), - если когда-то у вас были просрочки, но потом были хорошие кредиты, банки посмотрят на Вас по-другому, решат, что человек исправился». Стоит еще отметить, что банки следят за кредитной историей и на протяжении всего срока действия кредита: «Банки имеют право запрашивать историю несколько раз до истечения кредитного договора, чтобы проследить поведение клиента в других банках и контролировать свои риски. Например, если клиент исправно платит, но у него есть еще один кредит в другом банке, и по нему начались просрочки – это сигнал, что они могут начаться и здесь. У банков сложные договоры, и иногда по их условиям банк может попросить заранее погасить кредит или увеличить процент в зависимости от поведения заемщика», - рассказывает Александр Викулин (НБКИ). Мошеннические кредиты и несанкционированные запросы Важность кредитной истории при получении нового кредита очевидна, поэтому «перед тем, как обращаться в банк за серьезным кредитом, например, ипотечным, нужно обязательно изучить свою кредитную историю», - советует Ирина Кажикина (РЕЛАЙТ-Недвижимость). Увы, она может оказаться немного или совсем не такой, как Вы ожидаете. Бывает даже, что на честных гражданах «висят» мошеннические кредиты, полученные по поддельным документам. А также есть несанкционированные и непонятные запросы кредитной истории. «Например, в нашей практике девушка из Санкт-Петербурга со стабильной хорошей зарплатой хотела взять кредит, а ей отказали. Когда она посмотрела свою кредитную историю, выяснилось, что ее непонятно почему запрашивали девять банков, в которые она никогда не обращалась. А когда банк смотрит кредитную историю, и видит несколько предыдущих запросов от других банков, после которых нет кредитов, он настораживается: значит, есть какая-то причина не давать кредит, значит, у потенциального заемщика какие-то проблемы», - рассказывает Александр Викулин (НБКИ). В подобных ситуациях, если Вы действительно не понимаете, почему банки запрашивали Вашу кредитную историю, надо обращаться в суд, ведь по закону запрашивать истории можно только с согласия заемщика, а его в таких случаях, естественно, нет. «Известны случаи, когда граждане выигрывали такие дела, конечно, им не присуждали больших денежных компенсаций, но лишний запрос из кредитной истории убирали», - говорит Александр Викулин. И кстати, стоит изучать кредитную историю до получения кредита, ведь различные ошибки могут привести к отказу, а в истории при этом будет зафиксирован запрос. Ошибки можно исправить, но запрос, посланный с Вашего согласия, останется, и потом что-то объяснить банкам вряд ли получится: кредитная история очень точный и формальный документ, там нет пометок, рассказывающих, почему делался запрос. Описанные серьезные проблемы с кредитной историей все-таки сравнительно редки, а вот ошибки или технические просрочки довольно распространены, но к счастью, исправить их можно и не так уж сложно: «Если у Вас были незначительные просрочки из-за технических сбоев, нужно приложить к анкете-заявлению на новый кредит объяснительную записку и документы, подтверждающие своевременное исполнение кредитных обязательств. А если в кредитной истории есть ошибки, то нужно внести в нее исправления», - дает советы Ирина Кажикина (РЕЛАЙТ-Недвижимость). Работа над ошибками «Банки передают всю информацию в бюро кредитных историй в электронном виде, а вносят их операционисты, и ошибки, увы, неизбежны – человеческий фактор. Например, заемщик взял кредит на 40 тыс. и купил себе ноутбук, а девушка - операционист нечаянно набрала лишний нолик, и в бюро кредитных историй поступила информация, что он получил заем на 400 тыс. руб., и даже после выплаты кредита, естественно, на 40 тыс. руб., за ним сохраняется долг. Еще бывает задваивание информации, когда об одном и том же кредите банк сообщает два раза, тогда один кредит получается погашенным, а второй открытым. Но самая частая ошибка возникает, когда люди закрывают кредит, а банки не передают этой информации, и другие банки при запросах кредитной истории видят, что кредит открыт», - рассказывает Александр Викулин (НБКИ). Также ошибаются в написании ФИО, даты рождения, паспортных данных, и тогда проблемный заемщик может стать «чистым», а добросовестный наоборот. Чтобы исправить ошибки, можно пойти в банк, выдавший кредит, или обратиться в бюро кредитных историй, в котором находится Ваша история. Первый вариант более простой, но не всегда банки исправляют ошибки, даже если и признают их, поэтому более надежный способ действовать через бюро кредитных историй. «По закону исправление ошибок бесплатно, для этого нужно заполнить соответствующую форму, которая есть на сайтах бюро. Правда, еще требуется заверение подписи у нотариуса (в Москве в среднем 450-500 руб. – от ред.). Заверенное заявление нужно отправить по почте в бюро, и оно будет официально общаться с банком, - разъясняет Александр Викулин (НБКИ), - причем к заявлению не нужно прикладывать никаких квиточков об оплате взносов, чеков и т.п. Если действительно есть ошибка, то банк ее исправит, а если он уверен в своей правоте и считает, что ошибки нет, то квиточки не помогут». «Если банк признает ошибку, то он отправит в бюро кредитных историй письмо (файл) с исправленной кредитной историей клиента», - говорит Тимур Минеев, начальник отдела мониторинга кредитных рисков Промсвязьбанка. «Бюро кредитных историй обязано провести дополнительную проверку информации, входящей в состав кредитной истории, в течение 30 дней со дня получения заявления, а по истечении этого срока должно сообщить заемщику о результатах рассмотрения его заявления», - сообщает Ирина Маркочева, юрисконсульт ЗАО «Кутузовский проспект». Обычно бюро присылает по почте отчет о проведенной работе и исправленных ошибках и прикладывает кредитный отчет с исправлениями, но бывают случаи, когда банк не признает ошибку и настаивает на своем. В таких случаях, как советует Тимур Минеев, надо обращаться в суд, где, кстати, очень пригодятся квитанции об оплате взносов и прочие документы. С историей лучше Сегодня кредитные истории есть у многих граждан, но только у тех, кто обращался в банки за кредитами, а если вы обходили кредитные организации стороной, во всяком случае, после 2005 г., то у вас кредитной истории нет (случаи с мошенническими кредитами в расчет не берем), и для банков вы – темная лошадка. «А банки при этом предпочитают заемщиков с положительной кредитной историей», - утверждает Юрий Птицын (Московский Индустриальный банк). «Для нас это сигнал, что клиент осознает важность своевременной оплаты по кредиту, понимает свою долговую нагрузку и планирует личный бюджет», - говорит Андрей Степаненко (Райффайзенбанк). «Положительная кредитная история говорит о платежной дисциплине заемщика, а если кредитной истории вообще нет, то трудно предположить, как клиент будет обслуживать кредит», - считает Михаил Ковалев (Флексинвест Банка). Поэтому если кредиты (конечно, непроблемные) в вашей жизни все же были, но, например, до 2005 года, то лучше обратиться в банк и попросить его сообщить о вашем кредите в бюро, особенно, если в скором времени вы рассчитываете брать ипотеку или иной крупный и долгосрочный заем. Резюме журнала о недвижимости www.metrinfo.ru Кредитная история играет важную роль в принятии решения о выдаче нового кредита, хорошая история без просрочек открывает путь к банковским средствам, а плохая, в которой фигурируют непогашенные кредиты и регулярные задержки очередных взносов, – наоборот, закрывает. Конечно, на решения банков о выдаче кредитов влияют и другие факторы, но все-таки с плохой кредитной историей за кредитами ходить бессмысленно. Поэтому, как говорится, честь надо беречь смолоду, а перед тем, как отправляться в банк, стоит взять свою кредитную историю в бюро кредитных историй и проверить ее на наличие ошибок и прочих негативных факторов, ведь они тоже могут стать причиной отказа в кредите.

С ипотечных бумаг стряхнули пепел

Американские банки Morgan Stanley и Bank of America готовят выпуски ценных бумаг, обеспеченных закладными на коммерческую недвижимость (CMBS) на общую сумму $1,55 млрд. В Европе выпуск аналогичных облигаций на общую сумму $2,2 млрд планируют Deutsche Bank и UBS. Скорость и характер восстановления рынка CMBS, проблемы которого стали одним из катализаторов мирового финансового кризиса, удивляют экспертов, но не вызывают беспокойства у потенциальных инвесторов. На этой неделе стало известно, что сразу четыре ведущих западных банка — Deutsche Bank, UBS, Bank of America и Morgan Stanley готовят выпуск ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью. Общий объем средств, которые планируется получить в ходе этих выпусков, составляет почти $4 млрд. По данным The Wall Street Journal, Bank of America и Morgan Stanley в настоящий момент ведут переговоры с потенциальными покупателями этих бумаг. Рейтинговые агентства Fitch и S&P присвоили этим бумагам максимальный рейтинг ААА. По данным Handelsblatt, выпуск бумаг Deutsche Bank и UBS станет крупнейшим на этом рынке с июня 2008 года. Эти CMBS также обеспечены закладными на объекты недвижимости, в которых располагаются магазины, офисы и гостиницы. Агентства Fitch и Moody's присвоили этим бумагам максимальные рейтинги ААА. Как заявила в недавнем докладе Федеральная комиссия США по расследованию причин финансового кризиса (FCIC), обрушение рынка всех ипотечных бумаг, в первую очередь обеспеченных жилой недвижимостью (RMBS), в 2006-2008 годах стало одной из главных причин распространения финансового кризиса по всему миру. Проблемы на рынке CMBS также внесли свой вклад в ухудшение ситуации. Невыплаты по CMBS, выпущенным до кризиса, до сих пор продолжают оставаться на весьма высоком уровне — по данным специализированного агентства Trepp, в январе процент просроченных ссуд по американским CMBS достиг уровня 9,34%, побив рекорд, поставленный месяцем ранее,— 9,2%. "Декабрьский рост просроченных платежей подчеркнул, что, хотя рынок и оживает, мы можем столкнуться со многими неприятными сюрпризами",— считает управляющий директор Trepp Манус Клэнси. Кроме того, в докладе о причинах кризиса сообщается, что пагубную роль в распространении кризиса сыграла и политика рейтинговых агентств, "штамповавших" для ипотечных бумаг максимальные рейтинги ААА и не снижавших рейтинги вплоть до самого кризиса: "Только в 2006 году агентство Moody's каждый рабочий день ставило отметку ААА на 30 выпусков ипотечных ценных бумаг. Результаты были катастрофическими — рейтинги 83% ипотечных ценных бумаг, получивших в том году рейтинг ААА, были позже значительно снижены". Несмотря на это, эксперты отмечают, что сейчас банки и инвесторы вновь готовы к активной работе на рынке CMBS и с нетерпением ожидают новых выпусков. По оценкам The Wall Street Journal, если в прошлом году объем выпусков ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью, составил $10 млрд, то в этом цифры будут значительнее — до $40 млрд. Аналитики Citigroup полагают, что только в первом квартале этого года объем выпуска таких ипотечных бумаг может превысить показатели всего прошлого года и достичь $11,4 млрд.

Об оформлении прав на имущество (заложенное по ипотеке), которое возвращается банку

Кто будет являться плательщиком государственной пошлины? Как известно, банк в случае не возврата кредита, выданного под залог недвижимого имущества, имеет право обратиться с иском к должнику в суд, который принимает решение об обращении взыскания на указанное имущество. Если в ходе исполнительного производства недвижимое имущество оно не реализовано с торгов, то судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю (банку) оставить указанное имущество за собой и передает его взыскателю по акту. Кто должен оплачивать госпошлину при регистрации права собственности взыскателя на недвижимое имущество, оставленное взыскателем за собой: Федеральная служба судебных приставов, взыскатель или никто не должен оплачивать, поскольку госпошлина относится к расходам федерального бюджета? За ответом обратимся к письму Минфина от 17.01.2011, в котором разъясняется следующее: - при обращении судебного пристава-исполнителя в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности взыскателя на недвижимое имущество в случае, когда взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное недвижимое имущество должника, плательщиком пошлины является взыскатель, поскольку государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество от должника к взыскателю осуществляется в интересах взыскателя. Расходы, затраченные на проведение государственной регистрации прав взыскателя, должны осуществляться за счет средств взыскателя.

Ипотека: ставки ниже - требования выше

Ипотечный рынок в России оживает быстрее, чем строительный. Корреспондент ПРАЙМ-ТАСС решила узнать у участников ипотечного рынка, как они оценивают итоги года и какие перспективы видят в следующем году. Этот год перестал быть годом отчаянной борьбы за ипотечного клиента. Это и результат работы ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" /АИЖК/, как института развития, и банков. Кажется, что и клиенты, отложившие года два назад свое желание купить жилье, решили, что жилищные проблемы надо решать тогда, когда это необходимо. Аналитики АИЖК признают, что медленное восстановление строительного сектора - действительно очень важный фактор. Строительный сектор наиболее сильно пострадал во время кризиса, т.к. полностью зависит от состояния внутреннего спроса. Несмотря на некоторые позитивные сигналы /рост индустриального строительства, возобновление кредитования застройщиков/, общий ввод жилья в стране по итогам 3-х кварталов 2010 г составил 33 млн кв м жилья, что на 5,5 проц меньше уровня аналогичного периода 2009 г, а инвестиции в строительство сегодня принесут "отдачу" в виде построенных домов не раньше, чем через 2-3 года. Перед АИЖК еще в 2009 г была поставлена задача развития первичного рынка, и в 2010 г агентство начало работать над тем, чтобы активизировать кредитование новостроек и сформировать спрос на ипотечные кредиты, выдаваемые на покупку квартир в построенном или строящемся жилье. В этом году АИЖК предложило рынку новую программу "Новостройка", по которой ставка по ипотечным кредитам - от 11 проц и ниже, и при этом предоставляются дополнительные вычеты из процентной ставки для отдельных категорий заемщиков. В следующем году программа будет продолжена. С другой стороны, ВЭБ открыл для АИЖК кредитную линию на 40 млрд руб для реализации программы по стимулированию кредитования застройщиков "Стимул", которой агентство пытается активно вовлечь банки в кредитование строительства. В программе уже участвуют 36 ведущих банков, реализуется 75 проектов строительства жилья. В следующем году в программу будут внесены изменения, целью которых является создание рыночного механизма заказа строительства нового жилья эконом-класса. Положительные процессы на рынке отмечают и банкиры. Так, по словам директора управления розничного кредитования Сбербанка России Натальи Карасевой, от месяца к месяцу количество выдаваемых жилищных кредитов в банке растет примерно на 9-10 проц. За 10 месяцев 2010 г выдано 177 тыс кредитов на сумму 160 млрд руб, что в 2,1 раза больше, чем за 10 месяцев 2009 г. "В ноябре мы выдали уже 26 тыс жилищных кредитов и на начало декабря портфель жилищных кредитов в Сбербанке составил 583 млрд руб", добавляет она. Как сообщил вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц, за 11 месяцев 2010 г ВТБ 24 выдано ипотечных кредитов на сумму свыше 26 млрд руб, что более чем 2,2 раза превышает объем выдачи банком ипотеки за весь 2009г. Ожидаемый объем выдачи ипотечных кредитов за 2010 г в целом - 31 млрд руб, что в более чем 2,6 раза превысит объем выданных за 2009 г ипотечных кредитов. По предварительной оценке КБ "МИА" 2010 г предоставит физическим лицам более 3 тыс ипотечных кредитов, при этом кредитный портфель увеличится на 1,5 млрд руб, отметил советник председателя правления КБ "МИА" по связям с общественностью Ярослав Романов. Он добавил, что средний размер кредита в 2010 г по сравнению с 2009 г практически не изменился и составляет 3,5 млн руб по кредитам на рыночных условиях и около 350 тыс руб по социальным ипотечным кредитам. В Сбербанке отмечают, рост среднего размера кредита на 100 тыс руб по сравнению с прошлым годом /в 2010 г - 950 тыс руб/. В ВТБ24 средний размер кредита в 2009 г составил около 1,25 млн руб, в 2010 - около 1,6 млн руб. По сравнению с 2009 г средняя ставка по ипотечным кредитам в 2010 г в ВТБ 24 снизилась примерно на 3,5 проц годовых и в настоящее время ставки банка по ипотеке уже достигли докризисного уровня. ВТБ24 в течение 2010 г трижды понижал процентные ставки на ипотечные кредиты по собственным ипотечным программам. В том числе, с 8 ноября 2010 г произошло значительное снижение процентных ставок по всем ипотечным программам на 0,6 проц - 1,95 проц годовых, а в Московском регионе кроме этого еще стартовала промо-акция "С новым Домом!", в рамках которой процентные ставки дополнительно снижены еще на 1 проц годовых и кредит можно получить без комиссий. Сбербанк России в начале года первым на российском рынке отменил все комиссии по кредиту с одновременным снижением ставок по жилищным программам, также была снижена планка по размеру первоначального взноса. Кроме того, за 2010 г в Банке уже трижды снижались процентные ставки по жилищному кредитованию. Минимальная ставка в рублях составляет теперь 9,5 проц годовых. В 2010 г КБ "МИА" устанавил до 9,5 проц годовых в рублях ставки по социальным ипотечным кредитам. По кредитам на приобретение квартир на вторичном рынке ставка была снижена на 3,5 проц до 12 проц годовых в рублях. В рамках сотрудничества ВТБ 24 с Внешэкономбанком /ВЭБ/ в июне 2010 г на рынок была представлена программа "Ипотека с государственной поддержкой", в рамках которой действует единая процентная ставка для всех заемщиков - независимо от срока кредита, первоначального взноса и иных условий кредитования - 11 проц годовых /13 проц годовых на период строительства/. С ВЭБом есть программа у АБ "ГПБ-Ипотека", минимальная по которой составляет 11 проц /заем на приобретение жилья на вторичном рынке/. Ставка на приобретение жилья на вторичном рынке по программе банка составляет 12 проц. По сравнению с концом 2009 г минимальная процентная ставка снизилась на 2,25 проц с 13,25 до 11 проц. В среднем ставки снизились на 1-2 проц. "Несмотря на то, что диапазон программ достаточно широк, заемщики интересуются рублевыми кредитами с фиксированной ставкой. Валютных кредитов на сегодняшний день выдается не более 8-10 проц от общего количества" - резюмировал гендиректор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" Алексей Шленов. Обратной стороной выдачи ипотечных кредитов является просроченная задолженность, которая образуется в результате отказа клиента платить по кредиту. Если в первый год кризиса это было массовым явлением в связи со снижением доходов или увольнением, то теперь темпы и объемы "просрочки" снижаются. Тем не менее, проблема никуда не ушла. Интересно, что в отличие от западных заемщиков, которые могут перестать платить на 5-7 году выплат, большая часть российских клиентов банков перестают платить на первом году. Это говорит о том, что клиент неправильно рассчитал свои возможности. Чтобы снизить подобные риски в АИЖК была создана Страховая компания АИЖК Основным видом деятельности СК АИЖК является перестрахование рисков российских страховых компаний, связанных с обязательствами заемщика. СК АИЖК обеспечило 400 договоров. Так как активная работа компании была начала только в августе 2010 г, объемы перестрахования можно признать пока скромными. Объем перестраховочной премии по итогам 3 квартала составил 2 млн руб. Но как сообщила генеральный директор компании Нина Смирнова на конференции, организованной ПРАЙМ-ТАСС, до конца года объем возрастет в 2 раза до 4 млн руб. По словам Ярослава Романова, в будущем году КБ "МИА" продолжит развивать сотрудничество с АИЖК, в том числе и за счет создания кредитных продуктов, по которым будет предусмотрено страхование финансовых рисков заемщика. Как отметил Георгий Тер-Аристокесянц, страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита ВТБ24 предусмотрено только при получении ипотечного кредита с первоначальным взносом менее стандартного, т.е. менее 20 проц /но не менее 10 проц/ при приобретении жилья на вторичном рынке. Страхование ответственности осуществляет сам заемщик. "Данная программа является самостоятельным практическим шагом ВТБ24 в рамках государственных инициатив по созданию в нашей стране системы страхования риска невозврата ипотечного кредита для повышения доступности ипотечного кредитования. С момента начала реализации данной программы выдано свыше 300 кредитов на сумму более 570 млн руб", рассказал он. Говоря о перспективах на будущий год, надо отметить, что и институт развития - АИЖК и банки предполагают положительную динамику развития ипотечного рынка. В 2011 г аналитики АИЖК не ожидают значительного роста цен на жилье. При этом считают, что пока рано говорить и о восстановлении объемов выдачи ипотеки в реальных ценах /с учетом инфляции/ до докризисного уровня. Для привлечения заемщиков банки могут снизить ставки по ипотечным кредитам, но вряд ли опустятся значительно ниже уровня, достигнутого уже в этом году. Так, в октябре по данным ЦБ РФ средневзвешенная ставка выдачи по рублевым кредитам за месяц опустилась ниже докризисной и составила 12,7 проц. Тем не менее, требования к заемщикам будут в целом жестче, по сравнению с докризисными, так как во время кризиса качество банковских портфелей существенно ухудшилось и их риск-аппетит снизился. В целом, агентство ожидает, что по итогам 2011 г будет выдано порядка 540-580 млрд руб ипотечных кредитов. о прогнозу вице-президента ВТБ24 Г.Тер-Аристокесянца, на докризисные уровни выдачи ипотеки, при благоприятном развитии ситуации, рынок может вернуться в 2012 г. Чтобы положительные прогнозы по ипотеке сбылись, было бы хорошо, чтобы строительство и доходы населения также росли пропорционально, иначе ипотека так и останется "игрушкой" для совсем маленькой прослойки российских граждан.

Ипотечным заемщикам помогут по-американски

Страховая компания Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предлагает запретить взыскивать с должников по кредитам что-либо, кроме залога, как это делается в некоторых штатах США. Как поясняет газета «Ведомости», в России банк-кредитор забирает у должника заложенное жилье, а если его не удается продать по цене, соответствующей задолженности по кредиту, то заемщик должен также выплатить банку разницу. В 65% случаев так и получается, поскольку до кризиса заемщики зачастую старались завысить цену квартиры, чтобы получить больший кредит. В результате, заложенные квартиры приходилось продавать с дисконтом в 15–25%. Страховщики АИЖК предложили использовать механизм обязательного страхования финансовых рисков банков, а именно — страховать ту самую разницу между размером задолженности и ценой продажи залоговой квартиры. Страховая сумма и тарифы будут зависеть от срока кредита и размера первоначального взноса. Соответствующие поправки в закон об ипотеке сейчас разрабатываются СК АИЖК. По данным издания, АИЖК уже получило модельный расчет из США, где применяется подобный механизм. Расчет показал, что при кредите на 15 лет с первоначальным взносом в 15% страховое покрытие должно составлять не менее 20% кредита. В СК АИЖК считают, что обязательное страхование повысит ставку для заемщиков на сотые доли процента. Эксперты рынка находят инициативу интересной, поскольку она направлена на защиту заемщика, но считают, что все будет зависеть от формы и способов ее реализации. «Если увеличение ставки по кредиту составит доли процентов, то это действительно защитит интересы клиента, — рассказала BFM.ru генеральный директор компании “МИЭЛЬ-Новостройки” Мария Литинецкая. — Но если ставка вырастет на 0,5-1%, это, во-первых, значительно повысит стоимость кредита, во-вторых, уменьшит сумму кредитных средств, на которые может претендовать заемщик». «На первый взгляд, запрещение взыскания с ипотечных должников чего-либо, кроме залога, вроде бы улучшает положение заемщика, но на деле этого не происходит, — отметил председатель правления банка DeltaCredit Сергей Озеров. — Банки вынуждены получать компенсацию за повышенный риск, который возникает в результате невозврата заемщиком всей суммы выданного кредита. Естественно, это отразится на процентной ставке. В случае со страхованием финансовых рисков нужно учесть, что любой дополнительный обязательный платеж увеличивает денежную нагрузку на заемщика. В этом смысле у заемщика должен быть выбор, покупать страховку или нет». Мария Литинецкая напомнила, что, например, страхование жизни и трудоспособности заемщика до недавнего времени было обязательным, но посчитали, что это навязанная услуга. Сейчас клиент сам выбирает, страховать ли ему жизнь и трудоспособность. Но если он все-таки не страхуется, ставка по кредиту увеличивается на 2–3%. «Если страхование финансовых рисков будет обязательным, пока не ясно, станет ли это расцениваться как навязанная услуга», — отметила эксперт. Председатель правления «Флексинвест Банка» Марина Мишурис считает, что пока предложенные СК АИЖК меры вызывают очень много вопросов. «Определенно, количество дел по взысканию задолженности по ипотечным кредитам выросло в связи с кризисом, и у все большего количества заемщиков возникают проблемы с невозможностью полностью погасить кредит перед банком за счет недвижимости, — рассказала она BFM.ru. — Это подталкивает банк к обращению взыскания на прочие активы, что не может не вызывать социальной напряженности и постановки вопросов о “защите” от “бесконечных” (как кажется заемщику) требований банка. Однако насколько такая мера необходима с объективной точки зрения — большой вопрос. Учитывая, что услуга по страхованию финансовых рисков появилась на российском страховом рынке сравнительно недавно, действенность предлагаемых мер неочевидна, так как нет ясности с ценовыми параметрами услуги и возможностью проанализировать вероятность наступления страхового случая. Поэтому со стороны это видится как попытка искусственно создать спрос на предлагаемую СК АИЖК услугу». По данным «Ведомостей», в некоторых штатах США банки не забирают у ипотечных должников ничего, кроме заложенного жилья. Даже в тот период, когда цены на недвижимость там снизились более чем на 30%, заемщики отдавали жилье банку и освобождались от обязательств. Мария Литинецкая считает, что ориентироваться на практику США не стоило бы только потому, что там ставки по ипотеке гораздо ниже — 3–4%, тогда как в России — 11–15% и выше. «Увеличение ставки даже на 1% существенно влияет на возможность обслуживания кредита, — отметила BFM.ru эксперт. — Из-за высоких ставок клиент должен выплатить банку в 2–2,5 раза больше, чем сумма привлеченного кредита. Если бы ставка, как в США, была ниже, это позволило бы решить проблему реализации имущества и погашения долга банку». К слову, в 2009 году банки США конфисковали за долги по ипотеке 918 тысяч домов, а в 2010-м вышли на рекорд и изъяли более 1 млн домов. Только за декабрь жители США отдали банкам 68,85 тысячи объектов недвижимости. В суды были поданы сотни исков от граждан, обвиняющих банки в махинациях с документами. Осенью прошлого года во всей стране начались расследования законности выселения из домов ипотечных должников. Прокуроры всех штатов потребовали от банков прекратить изъятие жилья до завершения расследования, причем должникам власти пообещали проверить бумаги по каждому случаю выселения. Подробнее: http://news.mail.ru/economics/5235316/?frommail=1

Ипотека дешевеет

За 2010 г. ипотечные программы банков приняли докризисный вид - как по ставкам, так и по другим условиям, отмечает гендиректор компании "Кредитмарт" Юлия Крупко. К примеру, Сбербанк сейчас выдает кредит "Ипотечный" под 11,05-14% годовых в рублях, а накануне кризиса он кредитовал под 11,75-13,75%. По данным маркетингового агентства "Маркс", за 2010 г. средняя ставка ипотеки в шести крупнейших банках с комплексным страхованием снизилась в рублях на 1,5-2,6 процентного пункта (до 13,5-14% годовых) в зависимости от срока, а в долларах - на 1,5-2,4 п. п. (до 10,4-11,3%). Банки снова принимают справки о доходах в свободной форме, сроки кредитования выросли с 10-15 до 25-30 лет, многие снизили первый взнос с 30 до 15-20% от стоимости жилья. Нет разве что кредитов без первоначального взноса, а программы с 10%-ным первым взносом единичны. Борьба за лидерство Банки не останавливаются на достигнутом и продолжают улучшать условия ипотеки. С начала года банк "Дельтакредит" снизил ставки по ипотеке в рублях и долларах на 0,5 п. п. Теперь они начинаются от 7,5% годовых в валюте и от 10,25% в рублях (семилетний кредит, справка 2-НДФЛ, первоначальный взнос - от 50% стоимости недвижимости с учетом сниженной на 1 п. п. ставки по программе "Назначь свою ставку", комиссия за выдачу - 4% от суммы кредита). Банк "Союз" с начала года снизил рублевые ставки на 0,5 п. п. и ввел долларовую ипотеку. По словам руководителя направления центра продуктов и маркетинга "Союза" Ольги Никитиной, минимальная ставка по ипотеке стала 12% годовых в рублях и 10% в долларах. На этой неделе ставки скорректировали "Уралсиб" и Московский банк реконструкции и развития (МБРР). В "Уралсибе" рублевые ставки снижены на 0,5-1,5%. Для лиц, не являющихся клиентами банка, ставка кредита на готовое жилье - 12-13,5% годовых, на строящееся - 13,25-13,5%. В МБРР базовые рублевые ставки по всем действовавшим ипотечным программам снижены на 0,5-2% годовых до 12-14% в зависимости от первого взноса, минимальный размер которого уменьшен до 10% от стоимости жилья. Максимальная сумма кредита увеличена до 12 млн руб., отменен мораторий на досрочное погашение кредита. Вице-президент "Дельтакредита" по развитию бизнеса Динара Юнусова объясняет улучшение условий кредитования конкуренцией и стремлением банка быть лидером по условиям на ипотечном рынке, а также снижением стоимости фондирования. "Мы можем привлекать денежные ресурсы на выгодных условиях и снижать ставки для клиентов до лучших рыночных", - вторит зампред правления "Уралсиба" Илья Филатов. Кто следующий Вскоре условия ипотеки улучшат еще несколько банков. "Открытие" в феврале планирует снизить ставки по всем базовым ипотечным программам в регионах на 1% годовых в рублях и открыть кредитование на покупку комнат в коммунальных квартирах. Росевробанк с 1 февраля по 30 апреля проведет акцию, в рамках которой ставки по ипотеке на готовое жилье в рублях и валюте будут снижены на 1,5-3 п. п. Альфа-банк в феврале начнет ранжировать ипотечные ставки по первоначальному взносу (сейчас они в рамках новогодней акции зависят от формы подтверждения дохода и составляют в рублях 13 и 14% годовых). По словам замруководителя блока "Розничный бизнес" Альфа-банка Ильи Зибарева, уровень ставок будет чуть ниже (особенно при большом первом взносе), чем был в ноябре, до введения акции с едиными ставками. Кроме того, в первой половине года "Альфа" начнет выдавать ипотеку с первоначальным взносом 10-20% - при условии обязательного страхования заемщиком риска неисполнения обязательств по кредитному договору, пообещал Зибарев (сейчас минимальный взнос в банке - 20%). А Райффайзенбанк и "Юникредит банк" просто решили продолжить выдавать ипотеку без комиссии, как в новогодний период. Не только ставкой Впрочем, заметного снижения ставок по ипотеке в 2011 г. ждать уже не стоит, предупреждают банкиры. "При сохранении благоприятной ситуации в экономике и на рынках капитала тренд на понижение ипотечных ставок на рынке может сохраниться, но мы не увидим таких радикальных шагов от ключевых игроков, которые наблюдали в III-IV кварталах 2010 г.", - уверен вице-президент "ВТБ 24" Георгий Тер-Аристокесянц. По прогнозам Юнусовой и Крупко, к концу 2011 г. средневзвешенные ставки по ипотеке снизятся на 1-2 п. п. Основным драйвером роста кредитования (по прогнозам, до 80% за год) станет упрощение требований к заемщикам, особенно с положительной кредитной историей, считает начальник управления развития ипотеки "Открытия" Александр Ефимов. Многие банкиры ожидают снижения первоначальных взносов до 10-15%, возобновления кредитования новостроек и специальных программ для отдельных категорий заемщиков, например предпринимателей.

Кризис кончится через два года

«Замечу, что в настоящее время спрос на жилье активно восстанавливается. Например, объем выданных ипотечных кредитов за год увеличился более чем в два раза. В два раза - это хороший показатель», - сказал Путин на заседании правительства. Главная задача - добиться того, чтобы в будущем году также начали расти и сами объемы строительства, а также чтобы в жилищный рынок были направлены дополнительные средства, ресурсы для его сбалансированного развития. Путин напомнил, что в 2009 г. было введено порядка 60 млн кв. м жилья, а за первые девять месяцев 2010 г. - 33 млн кв. м. «Но основные вводы жилья происходят как раз в конце года - поэтому в начале следующего подсчитаем результаты текущего», - сказал премьер. Действительно, согласно статистике ЦБ, за девять месяцев 2010 г. выдача ипотечных кредитов российскими банками составила 234 млрд руб. по сравнению с 91 млрд годом ранее. У ведущих игроков - Сбербанка и «ВТБ 24» рост за год более чем двукратный, сообщили в банках. Удвоение выдачи было ранее в 2007 г. - до 556 млрд. В 2008 г. выдача ипотеки составила 655 млрд, а в кризисном 2009 году - всего 152,5 млрд. Несмотря на удвоение темпов роста ипотечной выдачи, докризисных уровней рынок еще не достиг, этого можно ожидать к 2012 г., говорит начальник отдела разработки ипотечных кредитных продуктов «ВТБ 24» Михаил Сероштан. Такие же прогнозы дают и в АИЖК. «Это удвоение - прежде всего эффект низкой базы 2009 г.», - согласна руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева. Нынешний рост ипотечной выдачи простимулирован программами господдержки, а также стабилизацией цен на рынке жилья - в начале 2010 г. падение цен на недвижимость прекратилось и население «начало реализовывать отложенный спрос», говорит Сероштан. При этом средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, публикуемая Центробанком, за год (с сентября прошлого года) снизилась всего на 1 процентный пункт - до 13,2% годовых. Опросы АИЖК показывают, что россияне стали больше ориентироваться на накопленные, чем на заемные средства. «Учитывая влияние кризиса на строительство, существует риск, что в дальнейшем разрыв между предложением и спросом будет увеличиваться», - полагает Сероштан. «Нового жилья недостаточно», - согласна директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Карасева. Доля первички в ипотечном портфеле Сбербанка за время кризиса сократилась, потому что новостроек не хватает: «Это жилье раскупается еще на этапе котлована», - говорит Карасева. 2% для своих Благодаря заемщикам-девелоперам госбанки удешевили ипотеку на первичке. В «ВТБ 24» ставки по программам кредитования в новостройках от «Системы-галс», «Дон-строя» сейчас от 9% - на 2,5% ниже, чем по другим кредитам банка на первичку. В Сбербанке кредит на объект, построенный с участием кредитных средств «Сбера», обходится дешевле на 2% - от 9,5%.

Что такое социальная ипотека и как ее получить

Ипотека - ее плюсы и минусы Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. Оформление ипотеки - многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме), в которой заемщик ипотечного кредита сразу становится ее собственником. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными, при том, что приятным сюрпризом может оказаться существование в регионе социальной ипотеки. Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья. Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д. Социальная ипотека - для кого она предназначена Социальная ипотека - это проект правительства России, который направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе "коммерческой ипотеки". Главное отличие социальной ипотеки от коммерческой - льготная стоимость квадратного метра жилья. Преимущество социальной ипотеки также в том, что существуют дополнительные гарантии как банка, так и правительства. Банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить условленную процентную ставку до конца действия кредита. Заявления от граждан для постановки на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий по социальной ипотеке осуществляются в администрациях районов по месту жительства. Участниками программы могут стать работники бюджетной сферы и сотрудники предприятий, частично финансирующих программу ('Татнефть', 'Татэнерго'). Одним из условий получение льготного кредита является необходимость в улучшении жилищных условий, а именно согласно постановлению КМ РТ №190, совокупный уровень обеспеченности общей площадью на одного члена семьи должен быть менее 18 кв.м. Кредит по социальной ипотеке можно получить сроком до 28,5 лет. Процентная ставка составляет 7% в год. Возможно получение кредита без первоначального взноса. Кроме требований к участнику социальной ипотеки, которые предъявляют органы власти, существуют еще требования ипотечного банка, который сотрудничает с властью по программе социальной ипотеки и, собственно, выдает ипотечные кредиты. Требования к заемщику со стороны ипотечного банка могут касаться его гражданства и прописки, продолжительности трудового стажа и пр. Требование обязательного ипотечного страхования за свой счет так же остается в силе для участников социальной ипотеки. Для того, чтобы получить более конкретную информацию о социальной ипотеке в городе или районе, следует обращаться в органы власти, отвечающие за жилищную политику города (района). Там должны дать консультацию по условиями социальной ипотеки, провести предварительные расчеты по необходимому первоначальному взносу, размеру и сроку кредита, величине ежемесячных выплат по ипотечному кредиту и минимальному доходу заемщика (его семьи). Социальная ипотека для молодежи. Как вариант решения жилищной проблемы для молодежи возрождается практика студенческих строительных отрядов. Бойцы таких отрядов, отработав 150 смен, получают право с помощью ипотеки купить квартиру по себестоимости. Эта программа дает возможность приобрести жилье по цене в 3 раза меньше рыночной стоимости. И кроме того, ипотечный кредит участникам проекта могут выдать под льготный процент. Стройотряды формируются при ВУЗах во многих регионах нашей страны. Существует так же общероссийское общественное движение "Российские студенческие отряды". Актуальную информацию о программах отрядов следует получать именно там. Государственная ипотека для молодой семьи. Молодая семья, помимо местных программ социальной ипотеки, может принять участие в федеральной программе и получить по ней государственную субсидию для приобретения квартиры или дома. Размер субсидии зависит от нормативной стоимости жилого метра в конкретном муниципальном образовании и того, есть ли в семье дети. Для молодых семей без детей субсидия составит 35% стоимости жилья, для семей с детьми – 40%. Расчет стоимости жилья производится из следующих нормативов: для семьи из двух человек - 42 кв.м., для семьи из трех и более человек - 18 кв. м на одного человека. Для получения субсидии возраст обоих супругов не должен превышать 35 лет. Молодая семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, то есть стоять в очереди на получение муниципального жилья, и иметь средства, достаточные для оплаты стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии. Решение о включении молодой семьи в список претендентов на получение субсидии (этот единый по всей стране список формируется в Росстрое) принимают органы исполнительной власти субъекта РФ и передают эти данные в Росстрой. В случае, если молодая семья включается в федеральную программу, ей выдается специальное свидетельство. Сама субсидия предоставляется в безналичной форме - соответствующая сумма зачисляется на счет в банке-партнере федеральной программы. Субсидию можно использовать в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство индивидуального дома. Социальная ипотека для военных. Всероссийская программа "Военная ипотека" направлена на реализацию права военнослужащих на жилье посредством накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения. Возможность и обязательность участия в программе военнослужащих определяется их званием и датой заключения первого контракта о прохождении военной службы. Суть программы по военной ипотеке в том, что каждый год на индивидуальный счёт военнослужащего, который участвует в программе, перечисляется некоторая сумма денег. Конкретный размер суммы устанавливается на уровне Правительства РФ и регулярно пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране. Накопленную сумму денег военнослужащий сможет использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Оформление ипотеки дома или квартиры – необходимые документы и условия Чтобы оформить ипотеку дома или квартиры следует подать в выбранный банк заявку на получение ипотечного кредита и все необходимые документы для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму. Обычно для оформления ипотеки список документов включает следующие пункты: - Заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка. Некоторые банки предлагают на своих сайтах оформить предварительную заявку на кредит, что должно ускорять процедуру получения ипотечного кредита. - Копия паспорта или заменяющего его документа. - Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования. - Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)). - Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста. - Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.). - Копия свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии). - Копия свидетельства о рождении детей. - Копия трудовой книжки, заверенная работодателем. - Документы подтверждающие доходы. Дополнительно могут потребоваться следующие документы: - Справка о регистрации (форма 9) по месту постоянной регистрации. - Копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруга, родителей, детей). - Копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам. - Копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов. - Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т.п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется так же характеристика жилого помещения (форма 7). В случае наличия в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг. - Документы, подтверждающие наличие счетов в Банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период шесть месяцев. - Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: копии документов, подтверждающие своевременную оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода-год; кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам. - Справка из наркологического диспансера. - Справка из психоневрологического диспансера. По предоставленным копиям в момент подачи документов необходимо предъявить их оригиналы. Если у заемщика ипотеки есть созаемщики или поручители, то им так же необходимо представить в банк перечисленные документы. Если заемщик является владельцем бизнеса, то возможно ему придется дополнительно предоставить в банк копии учредительных документов, бухгалтерские балансы и отчеты о прибылях и убытках за последние год-два, выписки по банковским счетам, копии основных договоров по деятельности компании, штатное расписание и прочие документы, подтверждающие финансовую устойчивость компании и положительную динамику ее деятельности. Если заемщик является предпринимателем без образования юридического лица, то он должен предоставить в банк свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя, патенты и лицензии на осуществляемую деятельность (при наличии), документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды, выписки по банковским счетам за последние год-два, копии договоров аренды и основные договоры по деятельности ПБОЮЛ, документы об уплате единого налога на вмененный доход и книгу учета доходов и расходов (если использует упрощенную систему налогообложения). Если заемщик – иностранный гражданин, осуществляющий трудовую деятельность на территории РФ, то ему необходимо дополнительно предоставить в банк копию вида на жительство или копию разрешения на временное проживание, а так же копию разрешения на работу. Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель. Некоторые ипотечные банки предлагают услугу "экспресс - ипотека", когда решение о выдаче кредита принимается за считанные часы. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии, можно переходить к выбору дома или квартиры. За определенное банком время (несколько месяцев) заемщику необходимо найти подходящую квартиру (или дом), которая отвечала бы требованиям к ипотечному жилью, выдвинутым банком-кредитором. По выбранной квартире (дому) следует собрать документы, которые требуются для проведения сделки купли-продажи, а также оценки жилья. Приблизительный список этих документов следующий: - правоустанавливающие документы на выбранное жилье; - паспорт на жилье с его планом; - справка о регистрации (форма 9) и характеристика жилого помещения (форма 7); - справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам; - выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире); - разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц). Оценка жилья - это обязательный этап оформления ипотеки дома или квартиры. Связан он с ограничением суммы кредита, которую может предоставить банк – это не более 80-100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной стоимости, а не рыночной (той, которую может запрашивать продавец). Страхование жилья - также необходимый этап оформления ипотеки. Сроки кредитования при ипотеке дома или квартиры весьма продолжительны, поэтому банк требует гарантий в виде обязательного страхования рисков потери трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилье или его повреждения. После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а так же их оценки и страхования, наступает этап заключения договора ипотечного кредитования. В большинстве ипотечных банков форма договора ипотеки не подлежит изменению, и заемщику следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от кредита, если какие-то условия договора окажутся неприемлемыми. Возможен так же вариант, когда вместо отдельного договора ипотеки между продавцом квартиры и покупателем (заемщиком кредита) заключается договор купли-продажи, составленный таким образом, что ипотека из него возникает в силу закона. Одновременно с договором ипотеки может потребоваться оформление закладной. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства. Как правило, чтобы оформить ипотеку дома или квартиры, необходимо участие нотариуса. Завершается оформление ипотеки дома (квартиры) государственной регистрацией документов в органах юстиции. Таким образом, для того чтобы получить социальную ипотеку, необходимо встать на учет в администрации района по месту жительства, собрать полный набор необходимых документов, пройти всю бюрократическую волокиту и обязательно иметь необходимость в улучшении жилищных условий (т.е. совокупный уровень обеспеченности общей площадью на одного члена семьи должен быть менее 18 кв.м.). Но так как ипотечное кредитование оформляется на довольно длительный срок, необходимо здраво взвесить свои силы и возможности, а в случае необходимости поискать альтернативные варианты.

Как снизить процентную ставку по ипотечному кредиту.

Если внимательно читать законы и немножечко уметь считать, то можно сэкономить достаточно большие деньги. Фактически можно снизить размер выплат процентов по ипотечному кредиту и, при чем, достаточно существенно. Конечно, в банке Вам никто не уменьшит процентную ставку, вся хитрость в налогах. Читаем внимательно статью 220 НК РФ. Статья эта предусматривает право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им не только на приобретение жилья, но и направленной на погашение процентов по целевым займам, то есть по ипотечным кредитам. Иными словами, с денег, направленных на погашение процентов по ипотечному кредиту, также как, и с денежных средств, потраченных на приобретение или строительства жилья, государство обязано вернуть вам 13 %. Также, да не совсем так, значительно лучше. Читаем статью 220 НК РФ дальше. Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1.000.000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Другими словами, размер имущественного вычета по приобретению (строительству) жилья составляет 1.000.000 рублей, но сверх этой суммы в имущественный вычет включаются суммы процентов, уплаченных по ипотечному кредиту. Именно «сверх», что подтверждено разнообразными письмами налоговых органов, причем, уже достаточно давно. Конечно, данный вычет может быть предоставлен, только в том случае, если кредит является целевым, то есть ипотечным, а не каким либо другим, если соблюдены все условия, установленные законодательными и нормативными документами и, наконец, если Вы получаете «белую» зарплату, потому что это льгота по уплате налога, а если Вы налог и так не платите, то и ничего государство вернуть Вам не может, да и не должно. Теперь, вспомнив курс арифметики за 5-6 классы, посчитаем какую сумму можно сэкономить. Возьмем кредит на 1.000.000 рублей на 10 лет под 15 % годовых. Налоговый вычет, который можно получить непосредственно с самой суммы кредита, в данном случае нами рассматриваться даже не будет. Что касается этого вычета, то с нормами действующего законодательства Вы можете ознакомиться в статьях Купил? Продал? Подумай о налогах и Идем за вычетом. Здесь же нас интересует только та часть вычета, что предоставляется с процентов по кредиту. Если рассматривать аннуитет, то есть кредит с регулярными выплатами по его погашению, то всего одних только процентов за 10 лет, Вам придется заплатить 943.000 рублей. С них Вы имеете право получить 13 % вычет, сверх того вычета, что государство Вам обязано предоставить в счет расходов на приобретение жилья. То есть государство обязано Вам вернуть еще 122.590 рублей. Таким образом, в конечном итоге Вы заплатите процентов по кредиту не 943.000 рублей, а 820.410 рублей. Чтобы посчитать фактический процент по кредиту, составляем элементарную пропорцию: Если 943.000 рублей - это 15 % То 820.410 рублей - это X % X = 820.410 · 15 X = 13,05 % 943.000 Таким образом, в результате возврата НДФЛ Вы фактически заплатите по ипотечному кредиту не 15 %, а чуть более 13 % годовых. Вместе с вычетом с суммы, потраченной на приобретение жилья, общий вычет составит 252.590 рублей, а не 130.000, как если бы Вы получали вычет только с суммы, потраченной на покупку жилья. Обе льготы лучше оформить в налоговой инспекции одновременно, дабы не терять лишнего времени. Теперь рассмотрим пример, если сумма кредита составляет не 1.000.000 рублей, а 5.000.000 рублей. Вопрос, можно ли получить вычет с процентов по уплате всего кредита? Налоговый вычет, который предоставляется с суммы, потраченной непосредственно на приобретение жилья, не может превышать 1.000.000 рублей. Но что мешает в российском законодательстве получить вычет с процентов по уплате всего кредита? Пусть размером 5.000.000 рублей, пусть 155.000.000 рублей. Ответ - ничего. Другой вопрос, что ипотечных кредитов в России выдано так мало, что судебных прецедентов пока практически нет. И как поведет себя налоговая инспекция в решении данного вопроса еще не совсем понятно. Тем не менее, при получении кредита в 5.000.000 рублей, вы вправе требовать предоставление налогового вычета со всей суммы, которую Вы будете вынуждены заплатить в качестве процентов по ипотечному кредиту. А именно, с 4.715.000 рублей, если условия кредита выбрать те же, что и в нашем первом примере. 13 % (НДФЛ) от данной суммы составит 613.000 рублей, и именно эта сумма должна быть возращена Вам в качестве зачета подоходного налога за уплаченные проценты по кредиту, не считая 130 тысяч рублей, которые Вам обязаны предоставить с суммы, потраченной непосредственно на приобретение жилья.